تقسیم هزینه‌های ایزوگام پشت‌بام؛ آیا طبقه همکف معاف است؟

با شروع فصل بارش، سقف طبقه آخر نم می‌زند و بوی رطوبت در واحد می‌پیچد. مالک طبقه آخر با مدیر تماس می‌گیرد و درخواست ترمیم ایزوگام پشت‌بام را می‌کند. اما وقتی مدیر فاکتور تعمیرات را بین واحدها تقسیم می‌کند، صدای اعتراض طبقه همکف و اول بلند می‌شود: «ما که اصلاً به پشت‌بام نمی‌رویم، سقف ما هم که چکه نمی‌کند، چرا باید هزینه ایزوگام را بدهیم؟»

این یکی از پرتکرارترین مجادلات در مجتمع‌های مسکونی است. بیایید ببینیم قانون تملک آپارتمان‌ها حق را به کدام طرف می‌دهد.

۱. پشت‌بام؛ اختصاصی یا مشاع؟

بر اساس ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، پشت‌بام جزو قسمت‌های مشترک (مشاعات) ساختمان است. این یعنی سقف ساختمان تنها متعلق به طبقه آخر نیست، بلکه مانند چتری است که از کل بنا (از پی تا بام) محافظت می‌کند.

۲. فرمول قانونی محاسبه سهم ایزوگام

هزینه ایزوگام، قیرگونی، موزاییک‌کاری یا برف‌روبی پشت‌بام، جزو «هزینه‌های سرمایه‌ای و عمرانی» ساختمان محسوب می‌شود.

• طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، پرداخت این نوع هزینه‌ها باید بر اساس مساحت اختصاصی (متراژ) هر واحد محاسبه شود.
• مثال: اگر واحد شما ۱۰۰ متر است و واحد همسایه ۵۰ متر، شما باید دقیقاً دو برابر همسایه‌تان برای هزینه ایزوگام پول پرداخت کنید، فارغ از اینکه در کدام طبقه زندگی می‌کنید. تقسیم مساویِ این هزینه بین واحدها (در صورت تفاوت متراژ) غیرقانونی است.

۳. استثنای مهم: اگر کسی مقصر خرابی باشد!

یک تبصره بسیار مهم در قانون وجود دارد: قاعده لاضرر (فرد مقصر خودش باید خسارت را بدهد).

اگر خرابی ایزوگام به دلیل فرسودگی طبیعی یا شرایط جوی نباشد، بلکه یکی از ساکنین به آن آسیب رسانده باشد، کل هزینه تعمیر بر عهده همان شخص است. مثال‌های بارز آن عبارتند از:

1. واحد طبقه آخر برای نصب کولر گازی یا آنتن مرکزی، با دریل به ایزوگام آسیب رسانده است.
2. یکی از همسایه‌ها گلدان‌های سنگین خود را روی پشت‌بام گذاشته و باعث سوراخ شدن عایق سقف شده است.

در این حالت، با تشخیص کارشناس یا مدیر ساختمان، شخص مقصر موظف است صد درصدِ هزینه لکه‌گیری و ترمیم ایزوگام را شخصاً پرداخت کند.

۴. آیا واحد خالی از هزینه سقف معاف است؟

خیر! واحدهای خالی (بدون سکنه) تنها از پرداخت هزینه‌های مصرفیِ مشترک (مثل آب‌بها و گاز بر اساس نفرات) معاف هستند. پرداخت هزینه‌های عمرانی برای حفظ ارزش ملک (مثل نمای ساختمان، موتور آسانسور و ایزوگام سقف) برای مالک واحد خالی کاملاً اجباری است.

ساختمان مانند یک پیکر واحد است؛ نمی‌توان گفت چون سرِ من درد می‌کند، پاهایم نباید هزینه درمان را بپردازند!