چگونه مجمع عمومی برگزار کنیم؟
راهنمای گامبهگام دعوت از همسایهها، به حد نصاب رساندن جلسه و ثبت صورتجلسه انتخاب مدیر.
مطالعه مقاله ←وظایف مدیر و قوانین
نحوه انتخاب مدیر ساختمان و حقوق او (معافیت از شارژ)
آیا مدیر ساختمان به خاطر زحماتش از پرداخت شارژ معاف است؟ مستاجر چطور میتواند مدیر شود؟ پاسخ به تمام ابهامات انتخاب مدیر.
«من وقت ندارم»، «اعصاب سر و کله زدن با بقیه را ندارم»، «مدیر قبلی که شارژ نمیداد، من هم نمیدهم!». اینها دیالوگهای آشنایی در جلسات ساختمان برای انتخاب مدیر جدید هستند.
مدیریت ساختمان یک مسئولیت قانونی و اجرایی سنگین است. در این مقاله بررسی میکنیم که مدیر چگونه انتخاب میشود و آیا قانوناً حقی برای دریافت دستمزد یا معافیت از پرداخت شارژ دارد یا خیر.
۱. مدیر ساختمان چگونه انتخاب میشود؟
طبق ماده ۸ قانون تملک آپارتمانها، انتخاب مدیر فقط از طریق برگزاری مجمع عمومی ساختمان و با رأی اکثریت مالکین (بیش از نصف مساحت کل ساختمان) انجام میشود.
- مدت زمان مدیریت معمولاً یک سال است (مگر اینکه در اساسنامه زمان دیگری تا حداکثر دو سال ذکر شده باشد).
- مدیر یا هیئتمدیره میتوانند از بین مالکین یا حتی افراد خارج از ساختمان (اشخاص حقیقی یا حقوقی) انتخاب شوند.
۲. آیا مستاجر میتواند مدیر ساختمان شود؟
بسیاری فکر میکنند فقط مالکین حق مدیریت دارند. اما مستاجر نیز میتواند مدیر شود، مشروط بر اینکه یکی از دو حالت زیر وجود داشته باشد:
- از طرف مالک واحد خود (یا سایر مالکین) وکالتنامه کتبی برای شرکت در مجمع و قبول مسئولیت داشته باشد.
- مجمع عمومی ساختمان با اکثریت آرا موافقت کند که فرد مستاجر به دلیل شایستگی، به عنوان مدیر انتخاب شود (حتی اگر وکیل مالک نباشد، مجمع میتواند او را به عنوان یک شخص امین انتخاب کند).
وقتی مدیریت به جای دردسر، لذتبخش میشود!
دلیل فرار افراد از مدیریت، سختیِ محاسبه دستی شارژ، جمعآوری پول و بحث با همسایههاست. با راهاندازی پلتفرم هوشمند کاپوک در مجتمع خود، تمام این کارها به صورت اتوماتیک انجام میشود. محاسبه دقیق، درگاه پرداخت آنلاین و ارسال خودکار پیامک، مدیریت ساختمان را به یک کار مدرن و بیدردسر تبدیل میکند.
۳. آیا مدیر ساختمان از پرداخت شارژ معاف است؟
این مهمترین و پرتکرارترین سوال است! پاسخ قانونی به این صورت است:
پیشفرض قانون: هیچ مدیری به صرفِ مدیر بودن، به صورت خودکار از پرداخت شارژ معاف نیست! مدیر هم مانند سایرین باید سهم خود از هزینههای مشترک را بپردازد.
اما یک استثنای بزرگ وجود دارد: توافق در مجمع عمومی!
اگر در جلسه مجمع عمومی، مالکین تصویب کنند که مدیر به پاس زحماتش از پرداخت «تمام شارژ» یا «درصدی از شارژ» معاف شود، این توافق کاملاً قانونی و لازمالاجراست. این معافیت در واقع نوعی «حقالزحمه پنهان» برای مدیر محسوب میشود.
۴. تعیین حقوق ثابت (حقالزحمه) برای مدیر
در مجتمعهای بزرگ (مثلاً برجهای بالای ۵۰ واحد)، مدیریت یک شغل تماموقت است. در این مجتمعها، مجمع عمومی میتواند حقالزحمه ماهانه مشخصی را برای مدیر (یا مدیر اجرایی خارج از ساختمان) تعیین کند. این حقوق ماهانه، به عنوان یکی از هزینههای جاری ساختمان در نظر گرفته شده و روی مبلغ شارژ تمامی واحدها سرشکن میشود.
۵. استعفای مدیر ساختمان
اگر مدیر پیش از پایان دوره یکساله خود قصد استعفا داشته باشد، نمیتواند به سادگی کلید موتورخانه را روی میز بگذارد و برود! او موظف است مجمع عمومی فوقالعاده تشکیل دهد، گزارش مالی خود را تا آن روز ارائه کند و پس از انتخاب مدیر جدید، اسناد و مدارک را با تنظیم صورتجلسه به او تحویل دهد.
تشویق مدیران (از طریق معافیت از شارژ یا امکانات نرمافزاری)، انگیزه آنها را برای حفظ منافع ساختمان دوچندان میکند.
ادامه مطالعه
مقالات مرتبط با این موضوع
بیمه مسئولیت مدیر ساختمان
چرا قبول کردن مدیریت بدون داشتن این بیمه، یک ریسک حقوقی و کیفری بزرگ است؟
مطالعه مقاله ←راهنمای شفافسازی مالی برای مدیران
چگونه با ارائه گزارشهای دقیق، بهانهای برای تهمت زدن به دست همسایههای بهانهگیر ندهیم.
مطالعه مقاله ←