انتخاب، تمدید یا تغییر مدیر ساختمان؛ چگونه رأی‌گیری کنیم؟

پیدا کردن فردی که حاضر باشد مسئولیت سنگین مدیریت ساختمان را بپذیرد، در بسیاری از مجتمع‌ها کار دشواری است؛ اما از سوی دیگر، گاهی اوقات مدیری روی کار می‌آید که وظایفش را به درستی انجام نمی‌دهد یا شفافیت مالی ندارد و همسایه‌ها تصمیم به برکناری او می‌گیرند.

قانون تملک آپارتمان‌ها برای هر دو حالت (انتخاب و برکناری) فرآیند کاملاً مشخصی را تعریف کرده است تا از ایجاد تنش و استبداد در مدیریت مجتمع جلوگیری شود.

۱. فرآیند قانونی انتخاب مدیر (حد نصاب آرا)

مدیر ساختمان نمی‌تواند به صورت خودخوانده یا صرفاً با توافق شفاهی دو نفر از همسایه‌ها انتخاب شود. تنها نهاد تصمیم‌گیرنده در این باره، «مجمع عمومی مالکین» است.

• برای انتخاب مدیر، مجمع عمومی باید با حضور مالکینی که بیش از نیمی از مساحت اختصاصی کل ساختمان (۵۰٪ + ۱) را در اختیار دارند، رسمیت پیدا کند.
• مدیر یا هیئت مدیره (در مجتمع‌های بزرگ) با رأی اکثریت حاضران در همان جلسه انتخاب می‌شوند.
• نام مدیرِ انتخاب شده، مدت زمان مدیریت او و میزان حق‌الزحمه (در صورت وجود) باید حتماً در صورتجلسه نوشته شده و به امضای مالکین برسد تا وجاهت قانونی پیدا کند.

۲. مدت زمان مدیریت و تمدید آن

بر اساس ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، مدت مأموریت مدیر یا مدیران حداکثر دو سال است.

پس از پایان این دو سال، مدیر به طور خودکار برکنار نمی‌شود، بلکه مجمع عمومی باید مجدداً تشکیل جلسه دهد. مجمع می‌تواند همان مدیر قبلی را برای یک دوره دیگر (بدون محدودیت در تعداد دفعات تمدید) انتخاب کند، یا شخص جدیدی را جایگزین نماید.

۳. آیا مدیریت ساختمان اجباری است؟ (نوبت دوره‌ای)

از نظر قانونی نمی‌توان کسی را مجبور به پذیرش مدیریت کرد. این کار کاملاً داوطلبانه است.

۴. برکناری مدیر متخلف (عزل پیش از موعد)

اگر مدیر ساختمان پاسخگو نباشد، به ساختمان رسیدگی نکند یا در امور مالی شفافیت نداشته باشد، مالکین مجبور نیستند تا پایان دوره دو ساله او صبر کنند.

1. مالکینی که حداقل ۲۰ درصد از مساحت کل ساختمان را در اختیار دارند، می‌توانند به صورت کتبی از مدیر بخواهند مجمع عمومی فوق‌العاده برگزار کند.
2. اگر مدیر ظرف ۱۵ روز مجمع را تشکیل نداد، خودِ مالکین می‌توانند با نصب آگهی در تابلوی اعلانات، مجمع را برگزار کنند.
3. در این جلسه، با رأی اکثریت، مدیر فعلی عزل شده و شخص جدیدی جایگزین او می‌شود.
4. مدیر معزول موظف است ظرف مدت کوتاهی (معمولاً یک هفته) تمامی اسناد، دفاتر، وجوه نقدی و کلیدهای مشاعات را طی صورتجلسه‌ای به مدیر جدید تحویل دهد. در غیر این صورت، مدیر جدید می‌تواند علیه او به جرم «خیانت در امانت» شکایت کند.

مدیریت یک امانت است؛ انتخابی دموکراتیک و انتقالی شفاف، ضامن حفظ آرامش در مجتمع‌های مسکونی است.